AfA-Rechner
Jährliche Steuerersparnis
1.890 €
Aufschlüsselung
AfA-Sätze im Überblick
Über die gesamte Laufzeit
Gesamte AfA: 225.000 €
Gesamte Steuerersparnis: 94.500 €
Dauer: 50 Jahre
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils einer vermieteten Immobilie. Sie erlaubt es, einen Teil der Anschaffungskosten jährlich als Werbungskosten geltend zu machen und so die Steuerlast zu senken.
Die Formel
Beispielrechnung
- Kaufpreis: 300.000 €
- Grundstücksanteil: 25% = 75.000 €
- Gebäudeanteil: 225.000 €
- AfA-Satz (Baujahr 1990): 2,0%
- Jährliche AfA: 225.000 × 2% = 4.500 €
- Bei 42% Grenzsteuersatz: 1.890 € Steuerersparnis pro Jahr
Steuervorteile bei Immobilien
Neben der AfA gibt es weitere steuerliche Vorteile bei vermieteten Immobilien:
- Schuldzinsen: Kreditkosten als Werbungskosten absetzbar
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandhaltung sofort absetzbar
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater etc.
- Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie (30 Ct/km)
Sonder-AfA und Denkmal-AfA
Für bestimmte Immobilien gibt es zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten:
- Sonder-AfA (§ 7b EStG): 5% zusätzlich in den ersten 4 Jahren für neue Mietwohnungen
- Denkmal-AfA (§ 7i EStG): Erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien
Hinweis: Die steuerliche Behandlung von Immobilien ist komplex. Die hier gezeigten Berechnungen sind vereinfacht. Konsultiere einen Steuerberater für deine individuelle Situation.
Häufige Fragen
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils einer vermieteten Immobilie. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen und führt so zu einer Steuerersparnis. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht das Grundstück.
Wie hoch ist der AfA-Satz für Immobilien?
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab: Neubauten ab 2023: 3% (lineare AfA über ca. 33 Jahre), Gebäude ab 1925: 2% (lineare AfA über 50 Jahre), Gebäude vor 1925: 2,5% (lineare AfA über 40 Jahre).
Was ist der Grundstücksanteil und wie wird er ermittelt?
Der Grundstücksanteil ist der Wert des Grundstücks am Gesamtkaufpreis. Er ist nicht abschreibungsfähig. Typischerweise liegt er bei 15-40% des Kaufpreises. Er kann durch Gutachten, Bodenrichtwerte oder den Kaufvertrag ermittelt werden.
Kann ich die AfA auch bei Eigennutzung geltend machen?
Nein, die AfA kann nur bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum gibt es keine Abschreibungsmöglichkeit, außer bei Denkmalimmobilien (§ 10f EStG).
Was ist die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA (§ 7i EStG) ermöglicht eine erhöhte Abschreibung von denkmalgeschützten Immobilien. Bei Vermietung können Sanierungskosten über 12 Jahre mit 9% (8 Jahre) und 7% (4 Jahre) abgeschrieben werden. Bei Eigennutzung sind es 9% über 10 Jahre (§ 10f EStG).
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt für neue Mietwohnungen eine zusätzliche Abschreibung von 5% jährlich in den ersten 4 Jahren – zusätzlich zur regulären AfA. Voraussetzung: Baukosten max. 5.200 €/m² und Bauantrag nach 31.12.2022.
Wie hoch ist mein Grenzsteuersatz?
Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, der auf den letzten Euro des Einkommens anfällt. Er liegt in Deutschland zwischen 14% und 45% (+ Solidaritätszuschlag). Bei einem Jahreseinkommen von 60.000 € beträgt er ca. 42%.
Werden Kaufnebenkosten in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen?
Ja, Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden den Anschaffungskosten zugerechnet und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage (abzüglich des Grundstücksanteils). Maklergebühren werden ebenfalls einbezogen.
Kann ich Zinsen zusätzlich zur AfA absetzen?
Ja, bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen als Werbungskosten abgesetzt werden – zusätzlich zur AfA. Dies gilt für den gesamten Zinsbetrag, solange die Immobilie vermietet ist.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?
Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren (Spekulationsfrist) muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Die bisherige AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn, da sie den Buchwert reduziert hat. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
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