Mietrendite Rechner
Bruttorendite
4,3 %
Nettorendite
3,1 %
Rendite-Vergleich
Bewertung Bruttorendite
Bewertung Nettorendite
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des investierten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst. Sie ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanlage-Immobilien.
Die Formeln
Wann lohnt sich eine Mietimmobilie?
Eine Mietimmobilie lohnt sich, wenn die Nettorendite über dem risikolosen Zins (aktuell ca. 3% Festgeld) liegt und zusätzlich Wertsteigerungspotenzial besteht.
- Top-Lage: Niedrigere Rendite (3-4%), aber hohe Wertsteigerung
- Mittlere Lage: Ausgewogene Rendite (4-6%) und moderate Wertsteigerung
- Einfache Lage: Hohe Rendite (6-10%), aber höheres Risiko
Mietrendite nach Stadt (Richtwerte)
| Stadt | Bruttorendite | Einordnung |
|---|---|---|
| München | 2,5 – 3,5% | Niedrig |
| Hamburg | 3,0 – 4,0% | Moderat |
| Berlin | 3,0 – 4,5% | Moderat |
| Frankfurt | 3,0 – 4,0% | Moderat |
| Köln | 3,5 – 4,5% | Moderat |
| Leipzig | 5,0 – 7,0% | Gut |
| Dortmund | 5,0 – 7,0% | Gut |
| Chemnitz | 7,0 – 10,0% | Hoch |
Wichtig: Die Bruttorendite allein reicht nicht aus. Berechne immer auch die Nettorendite, um ein realistisches Bild zu bekommen. Der Unterschied beträgt typischerweise 1,5-3 Prozentpunkte.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Mieteinnahmen. Die Nettorendite zieht zusätzlich alle Kosten ab: Kaufnebenkosten, Betriebskosten, Leerstand. Die Nettorendite ist realistischer und liegt typischerweise 1,5-3 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine gute Bruttorendite liegt bei mindestens 5%, eine gute Nettorendite bei mindestens 3,5%. In Großstädten wie München oder Hamburg sind die Renditen oft niedriger (3-4% brutto), dafür ist die Wertsteigerung höher. In B- und C-Lagen sind 6-8% brutto möglich.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Bruttorendite: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Nettorendite: ((Jahreskaltmiete - Betriebskosten - Leerstand) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Beispiel: 10.800 € Miete / 200.000 € Kaufpreis = 5,4% Bruttorendite.
Welche Kosten reduzieren die Nettorendite?
Die Nettorendite wird durch folgende Kosten reduziert: Kaufnebenkosten (10-15%), nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten, Versicherungen und Leerstandszeiten.
Lohnt sich eine Immobilie mit niedriger Mietrendite?
Eine niedrige Mietrendite kann durch Wertsteigerung kompensiert werden. In Top-Lagen mit 3% Rendite kann die jährliche Wertsteigerung 2-4% betragen. Die Gesamtrendite (Mietrendite + Wertsteigerung) ist entscheidend.
Wie wirkt sich Leerstand auf die Mietrendite aus?
Leerstand reduziert die effektive Mieteinnahme direkt. Bei 5% Leerstand und 12.000 € Jahresmiete gehen 600 € verloren. In gefragten Lagen liegt der Leerstand unter 2%, in strukturschwachen Gebieten kann er 10% und mehr betragen.
Wie hoch sind typische Betriebskosten?
Nicht umlagefähige Betriebskosten betragen ca. 1-2 € pro m² pro Monat. Dazu gehören: Instandhaltungsrücklage (ca. 1 €/m²), Verwaltung (25-35 €/Monat), Versicherungen und anteilige Grundsteuer.
Wie unterscheidet sich die Mietrendite nach Standort?
München: 2,5-3,5% brutto, Berlin: 3-4%, Hamburg: 3-4%, Leipzig: 5-7%, Dortmund: 5-7%, ländliche Gebiete: 6-10%. Hohe Renditen gehen oft mit höherem Risiko (Leerstand, Wertentwicklung) einher.
Sollte ich mich nur auf die Mietrendite verlassen?
Nein. Die Mietrendite ist ein wichtiger Indikator, aber nicht der einzige. Berücksichtige auch: Wertsteigerungspotenzial, Lage und Mikrolage, Zustand der Immobilie, Mietentwicklung, steuerliche Vorteile und Finanzierungskonditionen.
Wie kann ich die Mietrendite verbessern?
Möglichkeiten: Kaufpreis verhandeln, Miete an Marktmiete anpassen, Modernisierungen mit Mieterhöhung (max. 8% der Kosten p.a.), Betriebskosten optimieren, Leerstand minimieren durch gutes Mieter-Management.
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