Die Nettorendite zeigt die wahre Rendite nach allen Kosten. Berechne sie mit unserem detaillierten Rechner.
Jährliche Kosten
Deine Nettorendite
3,1 %
Die Nettorendite (auch: Nettomietrendite) zeigt die tatsächliche Rendite nach Abzug aller Kosten. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt sie auch die Kaufnebenkosten und laufenden Kosten.
Eine gute Nettorendite liegt bei mindestens 4%. Ab 5% gilt sie als sehr gut. Unter 2% ist die Rendite kritisch und das Risiko-Rendite-Verhältnis fragwürdig.
Die Nettorendite berechnet sich: ((Jahresmiete - alle Kosten) / Gesamtinvestition) × 100. Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (10-15%).
Abgezogen werden: Instandhaltungsrücklagen, Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Leerstandskosten und sonstige nicht umlagefähige Kosten.
Der Unterschied beträgt typischerweise 1,5–2,5 Prozentpunkte. Bei einer Bruttorendite von 5% liegt die Nettorendite meist bei 2,5–3,5%. Der genaue Unterschied hängt von der Höhe der Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 10–15%), Instandhaltungskosten und Leerstandsquote ab.
Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5%), Grundbucheintrag (~0,5%) und ggf. Maklerprovision (bis zu 3,57%). Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei 10–15% des Kaufpreises und erhöhen die Gesamtinvestition erheblich.
Für die korrekte Berechnung: 1. Jahresmiete ermitteln (Kaltmiete × 12), 2. Alle jährlichen Kosten abziehen (Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherung, Leerstand), 3. Das Ergebnis durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) teilen und mit 100 multiplizieren.
Die klassische Nettorendite ist eine Vor-Steuer-Betrachtung. Nach Steuern kann die Rendite deutlich anders aussehen: Durch die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen, AfA (2–3% p.a.) und Werbungskosten kann die Steuer die Rendite sogar verbessern. Besonders bei hohem persönlichem Steuersatz lohnt sich die Nachsteuer-Betrachtung.
Als Faustregel gelten 1,00–1,50 € pro Quadratmeter pro Monat für Neubauten und 1,50–2,50 € für Altbauten. Die Peterssche Formel empfiehlt, über 80 Jahre das 1,5-fache der Herstellungskosten als Instandhaltung einzuplanen. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das ca. 70–175 € monatlich.
Jeder Prozentpunkt Leerstand reduziert die Nettorendite um ca. 0,3–0,5 Prozentpunkte. Bei 5% Leerstand verlierst du nicht nur die Miete, sondern trägst auch die Nebenkosten selbst. In guten Lagen mit niedrigem Leerstand (unter 2%) ist der Effekt gering, in strukturschwachen Gebieten (5–10%) kann er die Rendite stark belasten.
Neubauten haben oft eine niedrigere Bruttorendite (höherer Kaufpreis), aber geringere Instandhaltungskosten und weniger Leerstand. Altbauten bieten höhere Bruttorenditen, aber die Nettorendite kann durch Sanierungsbedarf und höheren Verwaltungsaufwand belastet werden. Der Netto-Unterschied ist daher oft geringer als erwartet.
Die folgende Tabelle zeigt, wie stark die Nettorendite bei verschiedenen Szenarien von der Bruttorendite abweicht. Je höher die Kosten und Kaufnebenkosten, desto größer die Differenz.
| Szenario | Bruttorendite | Nettorendite | Differenz |
|---|---|---|---|
| Neubau, gute Lage, niedrige NK | 4,0% | 2,8% | -1,2% |
| Bestandswohnung, mittlere Lage | 5,5% | 3,5% | -2,0% |
| MFH, B-Stadt, moderate Kosten | 6,5% | 4,2% | -2,3% |
| Altbau, hoher Instandhaltungsbedarf | 7,0% | 3,8% | -3,2% |
| Ländlich, hoher Leerstand (8%) | 9,0% | 4,5% | -4,5% |
In Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer (Bayern: 3,5%) kaufen. Auf einen Makler verzichten oder die Provision verhandeln.
Selbstverwaltung spart 25–35 € pro Einheit monatlich. Alternativ: Verwaltungsverträge vergleichen und verhandeln.
Standorte mit niedriger Leerstandsquote wählen. Schnelle Neuvermietung durch marktgerechte Mieten und guten Zustand der Wohnung.
Regelmäßige kleine Maßnahmen verhindern teure Großsanierungen. Rücklagen konsequent bilden und nicht als Rendite verbuchen.
Prüfe, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können (Betriebskostenverordnung). Nicht umlagefähige Kosten gezielt reduzieren.
Die Nettorendite gibt dir ein realistisches Bild der Objektrentabilität. Für die vollständige Bewertung solltest du weitere Kennzahlen heranziehen:
Bruttorendite berechnen
Schneller Erstvergleich von Immobilien
Cashflow berechnen
Monatlichen Überschuss ermitteln
Eigenkapitalrendite berechnen
Hebeleffekt der Finanzierung nutzen
Kaufpreisfaktor berechnen
Ist die Immobilie günstig oder teuer?