Finde heraus, ob deine Immobilie sich selbst trägt oder monatlichen Zuschuss benötigt.
Betriebskosten
Finanzierung
Monatlicher Cashflow
-191 €
= -2.296 € pro Jahr
Der Cashflow zeigt, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt – oder wie viel du zuschießen musst. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst.
Ein positiver Cashflow von mindestens 100 € pro Monat gilt als gut. Er bietet Puffer für unerwartete Reparaturen. Bei 0–100 € ist der Cashflow knapp positiv, unter 0 € benötigst du monatlichen Zuschuss.
Cashflow = Mieteinnahmen − Betriebskosten − Kreditrate. Bei 900 € Miete, 180 € Kosten und 650 € Kreditrate ergibt das: 900 − 180 − 650 = 70 € monatlicher Cashflow.
Nicht unbedingt. Negativer Cashflow bedeutet, dass du monatlich zuschießt. Das kann sinnvoll sein, wenn die Wertsteigerung und Tilgung den Zuschuss langfristig überkompensieren.
Beide Kennzahlen ergänzen sich. Die Rendite zeigt die prozentuale Verzinsung deines Kapitals, der Cashflow die tatsächliche monatliche Liquidität. Für den Vermögensaufbau ist die Rendite entscheidend, für die finanzielle Sicherheit der Cashflow. Idealerweise sind beide positiv.
Es gibt mehrere Stellschrauben: Miete erhöhen (im Rahmen des Mietspiegels), Betriebskosten senken (Verwaltung, Versicherungen vergleichen), längere Zinsbindung bei niedrigen Zinsen wählen, Tilgungsrate reduzieren (erhöht kurzfristig den Cashflow, verlängert aber die Laufzeit), oder Sondertilgungen bei Bedarf aussetzen.
Ja, die Tilgung hat einen großen Einfluss auf den Cashflow. Eine höhere Tilgung (z.B. 3% statt 2%) reduziert den monatlichen Cashflow, baut aber schneller Vermögen auf. Wichtig: Die Tilgung ist keine echte Ausgabe – sie erhöht dein Eigenkapital in der Immobilie. Dennoch belastet sie die Liquidität.
Mietausfall reduziert den Cashflow sofort auf null oder ins Negative. Du musst die Kreditrate und Betriebskosten aus eigener Tasche zahlen. Daher ist ein Puffer wichtig: Mindestens 3–6 Monatsmieten als Reserve. Eine Mietausfallversicherung kann das Risiko reduzieren, kostet aber ca. 3–5% der Jahresmiete.
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die zukünftigen Zinszahlungen. Der Cashflow wird kurzfristig belastet, verbessert sich aber langfristig, da die Kreditrate nach der nächsten Zinsanpassung sinkt. Viele Darlehensverträge erlauben 5–10% Sondertilgung pro Jahr.
Rücklagen für Instandhaltung sollten im Cashflow bereits berücksichtigt sein. Die Faustregel: 1,00–1,50 €/m² pro Monat bei neueren Gebäuden, 1,50–2,50 €/m² bei Altbauten. Zusätzlich empfiehlt sich eine Liquiditätsreserve von mindestens 3 Monatsmieten für unvorhergesehene Ausgaben.
Bei einem Portfolio sollte der Gesamt-Cashflow betrachtet werden. Einzelne Objekte mit negativem Cashflow können durch andere mit positivem Cashflow ausgeglichen werden. Wichtig: Für die Finanzierung weiterer Immobilien achten Banken auf den Gesamt-Cashflow. Nur mit positivem Portfolio-Cashflow ist Skalierung möglich.
Die folgende Tabelle zeigt den monatlichen Cashflow bei 900 € Kaltmiete, 180 € Betriebskosten und 200.000 € Darlehen – je nach Zinssatz und Tilgungsrate. So erkennst du schnell, welche Kombination noch positiven Cashflow ermöglicht.
| Zinssatz | Tilgung | Kreditrate/Mt. | Cashflow/Mt. |
|---|---|---|---|
| 2,5% | 1,0% | 583 € | +137 € |
| 3,0% | 2,0% | 833 € | -113 € |
| 3,5% | 2,0% | 917 € | -197 € |
| 3,5% | 1,0% | 750 € | -30 € |
| 4,0% | 2,0% | 1.000 € | -280 € |
| 4,5% | 1,5% | 1.000 € | -280 € |
Annahmen: 200.000 € Darlehen, 900 € Kaltmiete, 180 € Betriebskosten/Monat, kein Leerstand.
Eine niedrigere Anfangstilgung (z.B. 1% statt 2%) verbessert den monatlichen Cashflow sofort. Die Restschuld ist höher, aber du gewinnst Liquidität.
Höheres Eigenkapital reduziert den Darlehensbetrag und damit die monatliche Kreditrate. Schon 10% mehr EK können den Cashflow ins Positive drehen.
Versicherungen vergleichen, Verwaltungskosten verhandeln oder selbst verwalten. Jeder eingesparte Euro verbessert den Cashflow direkt.
Viele Bestandsmieten liegen unter dem Mietspiegel. Eine moderate Mietanpassung (im gesetzlichen Rahmen) kann den Cashflow deutlich verbessern.
Lange Zinsbindung (15–20 Jahre) gibt Planungssicherheit. In Hochzinsphasen kann kürzere Bindung mit Sondertilgungsoption sinnvoller sein.
Der Cashflow ist entscheidend für die monatliche Liquidität. Für die Gesamtbewertung deines Investments solltest du auch diese Kennzahlen berechnen:
Bruttorendite berechnen
Schneller Erstvergleich von Immobilien
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Die wahre Rendite nach allen Kosten
Eigenkapitalrendite berechnen
Hebeleffekt der Finanzierung nutzen
Kaufpreisfaktor berechnen
Ist die Immobilie günstig oder teuer?