Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effektiv dein eingesetztes Kapital arbeitet – und nutzt den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung.
Eigenkapitalrendite
-6,6 %
ETF (MSCI World): ~7% p.a. historisch
Tagesgeld: ~3% p.a. aktuell
Festgeld: ~3,5% p.a. aktuell
Die Eigenkapitalrendite (auch: Cash-on-Cash Return) zeigt, wie viel Rendite du auf dein tatsächlich eingesetztes Kapital erzielst – nicht auf den gesamten Immobilienwert.
Wenn die Objektrendite höher ist als dein Kreditzins, profitierst du vom positiven Leverage:
Achtung: Der Hebel wirkt auch umgekehrt! Steigen die Zinsen über die Objektrendite, wird deine EK-Rendite negativ gehebelt.
Eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei mindestens 8%. Zum Vergleich: ETFs bringen historisch ca. 7% p.a. Unter 3% lohnt sich der Aufwand einer Immobilie kaum.
Die Eigenkapitalrendite berechnet sich: (Jährlicher Cashflow / eingesetztes Eigenkapital) × 100. Bei 2.400 € Cashflow und 40.000 € Eigenkapital ergibt das 6%.
Durch den Hebeleffekt (Leverage): Du finanzierst einen Teil fremd. Die Mieteinnahmen erwirtschaftest du auf den gesamten Objektwert, aber dein eingesetztes Kapital ist geringer.
Die Gesamtrendite (Objektrendite) zeigt die Rentabilität der Immobilie selbst, unabhängig von der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effektiv dein eingesetztes Kapital arbeitet. Für Investoren ist die EK-Rendite relevanter, da sie den Leverage-Effekt berücksichtigt und den Vergleich mit alternativen Anlagen ermöglicht.
Theoretisch ja – bei 0% Eigenkapital wäre die EK-Rendite unendlich hoch. In der Praxis akzeptieren Banken selten eine Vollfinanzierung, und wenn, dann zu höheren Zinsen. Zudem steigt das Risiko enorm: Jede Zinssteigerung, jeder Leerstand trifft dich voll. Eine gesunde EK-Quote von 15–25% bietet den besten Kompromiss aus Rendite und Sicherheit.
Die Tilgung reduziert den Cashflow und damit die kurzfristige EK-Rendite. Gleichzeitig baut sie Eigenkapital in der Immobilie auf – die 'versteckte Rendite'. Wenn du Tilgung als Vermögensaufbau einrechnest, steigt die Gesamt-EK-Rendite deutlich. Bei 2% Tilgung auf 200.000 € Darlehen sind das 4.000 € jährlicher Vermögenszuwachs.
Steigende Zinsen sind Gift für die EK-Rendite. Wenn dein Kreditzins über die Nettorendite des Objekts steigt, kehrt sich der Hebeleffekt um (negativer Leverage). Beispiel: Bei 5% Objektrendite und 5,5% Zinsen verlierst du mit jedem Euro Fremdkapital Geld. Daher ist eine lange Zinsbindung in Niedrigzinsphasen besonders wichtig.
Der Hebeleffekt verstärkt nicht nur Gewinne, sondern auch Verluste. Risiken sind: Zinssteigerung bei Anschlussfinanzierung, Mietausfall bei hoher Fremdfinanzierung, Wertverlust der Immobilie bei gleichbleibender Restschuld, und erzwungener Verkauf bei Liquiditätsengpass. Je höher der Hebel, desto wichtiger sind Rücklagen und stabile Mieteinnahmen.
Die klassische EK-Rendite berücksichtigt nur den Cashflow. Rechnet man die Wertsteigerung (z.B. 1–2% p.a.) und den Tilgungsgewinn hinzu, ergibt sich die 'Gesamtrendite auf Eigenkapital'. Diese kann leicht 5–10 Prozentpunkte über der reinen Cashflow-EK-Rendite liegen. Vorsicht: Wertsteigerung ist nicht garantiert.
Steuerliche Effekte können die EK-Rendite erheblich verbessern. Zinsen, AfA (2–3% p.a. vom Gebäudewert), Verwaltungskosten und Instandhaltung sind als Werbungskosten absetzbar. Bei hohem Grenzsteuersatz (42%) kann der Steuervorteil die EK-Rendite um 2–4 Prozentpunkte erhöhen. Besonders bei Denkmal-AfA sind die Effekte noch stärker.
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Eigenkapitalrendite bei unterschiedlichen Eigenkapitalquoten verändert. Annahmen: 250.000 € Kaufpreis, 12% Kaufnebenkosten, 900 € Kaltmiete, 180 € Betriebskosten, 3,5% Zinsen, 2% Tilgung.
| EK-Quote | Eigenkapital | Fremdkapital | Cashflow/Jahr | EK-Rendite |
|---|---|---|---|---|
| 100% | 280.000 € | 0 € | 8.640 € | 3,1% |
| 40% | 112.000 € | 168.000 € | 1.404 € | 1,3% |
| 20% | 56.000 € | 224.000 € | -2.692 € | -4,8% |
| 10% | 28.000 € | 252.000 € | -4.746 € | -17,0% |
Hinweis: Bei aktuellen Zinsen von 3,5% und einer Nettorendite von ca. 3,1% ist der Hebeleffekt negativ. Die EK-Rendite sinkt mit abnehmendem Eigenkapital. Bei niedrigeren Zinsen (z.B. 1–2%) kehrt sich der Effekt um und weniger Eigenkapital bedeutet eine höhere EK-Rendite.
Der Hebel funktioniert nur, wenn dein Kreditzins unter der Nettorendite des Objekts liegt. Vergleiche Angebote und verhandle mit mehreren Banken.
AfA, Zinsen und Werbungskosten absetzen. Bei Denkmalimmobilien kann die Sonder-AfA die EK-Rendite nach Steuern erheblich steigern.
In Wachstumsregionen steigern 1–2% jährliche Wertsteigerung die Gesamt-EK-Rendite erheblich. Standortwahl ist entscheidend.
Nach einigen Jahren Tilgung und Wertsteigerung kannst du per Nachfinanzierung Eigenkapital freisetzen und in die nächste Immobilie investieren.
Hohe EK-Rendite bedeutet hoher Hebel – und hohes Risiko. Plane immer Rücklagen für Zinssteigerungen, Leerstand und unerwartete Reparaturen ein.
Die Eigenkapitalrendite zeigt die Effizienz deines eingesetzten Kapitals. Für eine umfassende Bewertung solltest du weitere Kennzahlen berechnen:
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Die wahre Rendite nach allen Kosten
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