Der Kaufpreisfaktor zeigt, nach wie vielen Jahren du den Kaufpreis durch Miete zurück hast. Je niedriger, desto besser.
Kaufpreisfaktor
= 23,1 Jahre bis zur Amortisation
Formel: Bruttorendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Top-7-Städte (München, etc.)
25–40×
Oft nur über Wertsteigerung rentabel
B-Städte (Leipzig, etc.)
18–25×
Ausgewogenes Verhältnis
C/D-Städte & ländlich
12–18×
Hoher Cashflow möglich
| Stadt / Region | Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Kategorie |
|---|---|---|---|
| München | 30–40× | 2,5–3,3% | A-Stadt |
| Hamburg | 27–33× | 3,0–3,7% | A-Stadt |
| Berlin | 25–32× | 3,1–4,0% | A-Stadt |
| Frankfurt / Stuttgart | 25–30× | 3,3–4,0% | A-Stadt |
| Köln / Düsseldorf | 22–28× | 3,6–4,5% | A-Stadt |
| Leipzig / Dresden | 18–23× | 4,3–5,6% | B-Stadt |
| Nürnberg / Hannover | 19–24× | 4,2–5,3% | B-Stadt |
| Chemnitz / Halle / Magdeburg | 12–17× | 5,9–8,3% | C-Stadt |
| Ländliche Regionen | 8–15× | 6,7–12,5% | D-Standort |
Stand: Richtwerte basierend auf aktuellen Marktdaten. Tatsächliche Werte können je nach Mikrolage, Zustand und Objekt deutlich abweichen.
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) zeigt, nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert – ohne Berücksichtigung von Kosten.
Ein guter Kaufpreisfaktor liegt unter 20. Das bedeutet, nach 20 Jahren Miete hast du den Kaufpreis zurück. Faktoren über 25 gelten als teuer und machen positiven Cashflow schwierig.
Der Kaufpreisfaktor ist: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Bei 200.000 € Kaufpreis und 10.800 € Jahresmiete ergibt das einen Faktor von 18,5.
Der Kaufpreisfaktor ist das Gegenstück zur Bruttorendite: Bruttorendite = 100 / Kaufpreisfaktor. Ein Faktor von 20 entspricht 5% Bruttorendite, ein Faktor von 25 entspricht 4%.
Beide drücken dasselbe aus, nur anders herum. Der Kaufpreisfaktor ist intuitiver: 'Nach 20 Jahren habe ich mein Geld zurück' versteht jeder sofort. Die Bruttorendite (5%) ist besser für den Vergleich mit anderen Anlageformen. Profis nutzen beide Kennzahlen parallel.
In den Top-7-Städten (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) liegen die Kaufpreisfaktoren bei 25–40. München ist mit Faktoren von 30–40 am teuersten. In B-Städten wie Leipzig, Nürnberg oder Hannover sind Faktoren von 18–25 realistisch. Unter 20 findet man vor allem in C/D-Städten und ländlichen Regionen.
Nein, der Kaufpreisfaktor allein reicht nicht als Kaufentscheidung. Er berücksichtigt weder Nebenkosten noch Zustand der Immobilie, Leerstandsrisiko, Mietentwicklung oder Standortqualität. Ein niedriger Faktor in einer strukturschwachen Region kann riskanter sein als ein hoher Faktor in einer Wachstumsstadt. Immer weitere Kennzahlen heranziehen.
Bei Gewerbeimmobilien gelten andere Maßstäbe. Büroflächen haben typische Faktoren von 15–22, Einzelhandelsflächen 12–18 und Logistikimmobilien 15–20. Die niedrigeren Faktoren reflektieren das höhere Risiko (kürzere Mietverträge, konjunkturabhängige Nachfrage). Gewerbe-Mietverträge laufen oft 5–10 Jahre mit Indexierung.
Der Kaufpreisfaktor ist in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen. In München stieg er von ca. 25 (2014) auf über 35 (2022), bevor er nach der Zinswende 2022 wieder auf 28–33 fiel. In B-Städten war der Anstieg moderater (von 15 auf 22). Die Zinswende hat die Faktoren in allen Segmenten um ca. 10–20% gedrückt.
Steigende Mieten senken den Kaufpreisfaktor (bei gleichbleibendem Kaufpreis). In Gebieten mit hoher Mietnachfrage und begrenztem Angebot können sich zunächst hohe Kaufpreisfaktoren durch Mietsteigerungen von 2–3% pro Jahr relativieren. Umgekehrt verschlechtert sich der Faktor bei stagnierenden oder sinkenden Mieten.
Die Lage ist der dominante Faktor. Innerhalb einer Stadt können die Kaufpreisfaktoren um 10–15 Punkte variieren. Zentrumslagen haben höhere Faktoren (25–35) als Randlagen (18–25). Entscheidend sind: ÖPNV-Anbindung, Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftliche Perspektive des Standorts.
Der Kaufpreisfaktor und die Bruttorendite sind direkt voneinander abhängig. Die folgende Tabelle zeigt die Umrechnung auf einen Blick – so kannst du schnell einordnen, ob ein Angebot attraktiv ist.
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|---|
| 10× | 10,0% | Sehr günstig (selten) |
| 15× | 6,7% | Günstig |
| 20× | 5,0% | Fair |
| 25× | 4,0% | Marktüblich (A-Lage) |
| 30× | 3,3% | Teuer |
| 35× | 2,9% | Sehr teuer |
Wenn der Faktor deutlich über dem Durchschnitt der Region liegt, hast du ein objektives Argument für eine Preisreduzierung. Vergleiche immer mit ähnlichen Objekten.
Berechne den Kaufpreisfaktor nicht nur mit der aktuellen Miete, sondern auch mit der marktüblichen Miete. Bei Untervermietung kann der reale Faktor deutlich niedriger sein.
Ein niedriger Kaufpreisfaktor in einer schrumpfenden Region kann riskanter sein als ein höherer Faktor in einer Wachstumsstadt. Immer Standortqualität mitbewerten.
Bei sanierungsbedürftigen Objekten: Kaufpreis + Renovierungskosten als Gesamtinvestition in die Faktor-Berechnung einbeziehen für ein realistisches Bild.
In steigenden Märkten verschlechtert sich der Faktor schnell. Beobachte die Entwicklung in deiner Zielregion, um den richtigen Kaufzeitpunkt zu finden.
Der Kaufpreisfaktor liefert einen schnellen ersten Eindruck. Für eine fundierte Kaufentscheidung solltest du weitere Kennzahlen berechnen:
Bruttorendite berechnen
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Die wahre Rendite nach allen Kosten
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